Что помешает реализовать новую госпрограмму поддержки ипотеки и аренды, рассказали сайт эксперты рынка жилья.

Минстрой анонсировал новый проект «Ипотека и арендное жилье». Что приготовила очередная программа для простых покупателей и арендаторов квартир?

Станет ли в итоге жилье более доступным, сайт рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:

Цели у национального проекта «Ипотека и арендное жилье» благие - увеличение объемов ввода жилья и обеспеченности населения жильем. Власти готовы на себя взять строительство дорог и инфраструктуры, так как планируется строить жилье на еще не освоенных территориях.

Но у нас перед глазами уже есть программа «Жилье для российской семьи», которая за три года менее чем на 6%. Основной проблемой этой программы стало то, что на местах не было никаких попыток сделать что-то. И есть ощущение, что в случае с данной программой может сложиться аналогичная ситуация.

Дело в том, что финансирование программы на 30% должно осуществляться из местного бюджета, но в условиях, когда многие регионы находятся в постоянном дефиците, они могут отказаться принимать участие в данной программе.

Еще один момент: учитывая высокий уровень в регионах, деньги из государственного бюджета, которые будут выдаваться на места, частично могут быть направлены, так сказать, не на первичные цели.

Скорее всего, в программе решат принять участие самые обеспеченные регионы, а наиболее нуждающиеся локации так и останутся в таком же положении.

Если первой целью программы является увеличение обеспеченности жильем, то второй целью - повышение доступности ипотечных кредитов для населения. В программе при этом не прописаны реальные механизмы, отсутствуют понятные рычаги. В программе сказано, что доступность кредитов нужно повышать за счет формирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения мирового опыта. Таким образом, не указано никакой конкретики, которая могла бы послужить основой для исполнения. По факту очень многое в этом плане связано с АИЖК и .

Третья цель - реализация арендного жилья. Подобные проекты были реализованы пока только в Москве, Санкт-Петербурге и паре российских городов. Только проект в Санкт-Петербурге отвечает всем требованиям Жилищного кодекса. И арендные ставки в данном проекте на самом деле были ниже рынка и давали возможность арендовать жилье тем гражданам, кому ранее это было не под силу. Но при этом в Москве ставки рыночные.

Главным новшеством становится как раз решение о повышении доступности ипотечных кредитов. В остальном программа очень напоминает, то что рынок уже видел.

сайт также побеседовал о плюсах и минусах нового проекта с Марией Литинецкой, управляющим партнером «Метриум Групп»:

- Станет ли жилье более доступным? Какие главные новшества нацпроекта?

Задачи стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2020 года, утвержденной в 2014 году, и нового нацпроекта «Ипотека и арендное жилье» на самом деле во многом перекликаются. В частности, в обеих программах главной целью является содействие формированию рынка арендного жилья, создание условий для развития массового строительства, увеличение объемов ввода жилой недвижимости, формирование комфортной городской среды. То есть суть проекта осталась прежней. Изменились инструменты реализации. В стратегии развития ипотечного жилищного кредитования власти использовали преимущественно какие-то локальные подпрограммы, которые, в общем-то, особо не коррелировали между собой и реализовывались отдельными невзаимосвязанными блоками. Более того, некоторые программы вовсе оказались провальными, например «Жилье для российской семьи», которая не заинтересовала девелоперов. Напомним, стоимость квадратного метра по программе «Жилье для российской семьи» не должна превышать 35 тысяч рублей за кв. метр. Это намного ниже себестоимости в московском регионе, из-за чего идея строительства доступного жилья с треском провалилась.

Нацпроект «Ипотека и арендное жилье» отличается от предыдущей стратегии комплексным подходом одновременно к разным сферам, влияющим на рынок недвижимости. Во-первых, это девелопмент. Программа предполагает вовлечение федеральных земель в жилое строительство, и самое главное - обеспечение участков инженерными коммуникациями, строительство которых порой составляет до 30% себестоимости проекта. Также новшеством станет выделение средств федерального бюджета в размере 20 млрд рублей ежегодно на субсидирование строительства инфраструктурных объектов.

Во-вторых, речь идет о развитии рынка ипотечного кредитования. Активное внедрение документооборота и равный доступ банков к источникам долгосрочного финансирования должны снизить процентные ставки.

В-третьих, развитие рынка арендного жилья. Через механизмы паевых инвестиционных фондов, созданных АИЖК, для реализации проекта будут привлекать инвесторов-физических лиц.

Таким образом, по результатам программы власти планируют добиться следующих показателей:

1. Вовлечь в оборот под жилое строительство 13,5 га федеральных земель.
2. Увеличить суммарный ввод жилья в России к 2020 году до 100 млн кв. метров.
3. Перевести рынок ипотечного кредитования в электронный формат.
4. Реализовать пилотные проекты арендного жилья.

- Что даст и кому поможет очередной нацпроект?

Самое главное отличие нацпроекта «Ипотека и арендное жилье» состоит в том, что он поможет не только покупателям, но и девелоперам, а также банкам. В частности, застройщики смогут получить доступ к новым землям и, самое главное, снизить себестоимость за счет отсутствия необходимости строительства инженерных коммуникаций, а также инфраструктуры полностью за свой счет. Логично, что это позволит предложить клиентам намного более доступные цены.

Переход в режим онлайн банковских услуг тоже снизит кредиторам операционные расходы, уменьшив тем самым проценты. Это мы видим на примере Сбербанка, который, например, выдает ипотеку в ЖК «Кварталы 21/19» по сниженной на 0,7% ставке при условии прохождения электронной регистрации сделки. И, наконец, привлечение инвесторов через ПИФ для покупки или строительства проектов под арендное жилье ускорит появление доходных домов.

- Какие минусы выдны уже сейчас?

Помимо перечисленных преимуществ проект «Ипотека и арендное жилье» подразумевает немало рисков. В частности, речь идет о запланированном увеличения объема ввода жилья по России до рекордных 100 млн кв. метров в 2020 году и 120 млн кв. метров в 2025 году. Логично, что это усилит конкуренцию на рынке и приведет к стагнации и даже падению цен.

Причем выходит, что не все девелоперы окажутся в равной ситуации. Одни продолжат реализацию новостроек на площадках без готовой инженерии и субсидирования на инфраструктуру. Другие - будут строить жилье на федеральных землях и иметь преференции по подведению коммуникаций.

Логично, что вторым будет намного проще снижать цены, тогда как остальные игроки будут вынуждены удерживать стоимость ради хотя бы минимальной маржинальности. Поэтому нужно не допустить возникновения существенного профицита предложения на рынке, контролируя объем ввода путем выдачи разрешений на строительство.

- Какие возможны трудности в реализации? Сделать жилье более доступным пытаются уже не один десяток лет...

На мой взгляд, появлению доступной ипотеки будут препятствовать банковские траты на сопутствующее обслуживание, содержание информационных систем и других ресурсов, необходимых для обеспечения стабильной работы. В конечном счете в стоимость кредита банки закладывают надбавку за возможные риски, а также ставку доходности. Пока банковские расходы остаются высокими, кредиторы не имеют возможности существенно снижать проценты. И только переход в систему работы онлайн не решит все проблемы. В первую очередь нужна экономическая стабильность и отсутствие волатильности, чтобы кредиторы снизили уровень рисков, предложив еще более интересные условия.

Отдельно стоит сказать о рынке доступного арендного жилья. Объективно говоря, инвестиционные средства были направлены АИЖК далеко не в самые доступные предложения рынка, что изначально исключило возможность предложить впоследствии конкурентную арендную ставку. В комплексе «Лайнер» сейчас средняя стоимость квадратного метра составляет 182 615 тыс. рублей, а в МФК Match Point - 247 658 рублей. Это жилье бизнес-класса. Соответственно, и размер ставок получился достаточно высоким: 38 900 для студии площадью 25 кв. метров и 59 500 рублей за двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. метров. Это высокие расценки для массового арендатора.

Полагаю, что государственная программа аренды имеет смысл только в том случае, если она будет нацелена на граждан со средним и невысоким доходом.

Поэтому будущее программы кредитования во многом зависит о того, насколько активно АИЖК будет инвестировать в новостройки массового сегмента. Пока же, к сожалению, рынок доходных домов так и остается доступным для небольшой доли клиентов.

Это другая экономика, другой тип инвесторов, который настроен на долгосрочный доход», — согласилась она. При этом Балкарова подчеркнула, что само понятие арендного жилья в Жилищном кодексе уже существует, и предусматривает запрет на продажу недвижимости по частям. Есть продвижение и в части преференций. Например, в Москве, в законе о налоге на имущество предусмотрены льготы по наемным домам. Однако, по мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, не стоит смотреть на арендное жилье с позиции доходности. «Может, стоило бы вернуться в те времена, когда арендное жилье было преимущественно ведомственным, поскольку, если руководствоваться соображениями окупаемости, то „двушка“ должна стоить не меньше 70 тыс. рублей в месяц - сумма, вполне сопоставимая с ипотечным платежом за период, который позволяет выкупить жилье, а не только арендовать», — аргументировал он.

Приоритетный проект «ипотека и арендное жилье»

Таким образом, будет предпринята новая попытка решения вопроса с доступностью жилья для граждан в Российской Федерации. Вопрос Преимущества арендного жилья по проекту В рамках осуществления проекта планируется строительство домов, квартиры в которых будут сдаваться в аренду.

Если цена за аренду действительно будет рыночной, то в чем отличие такой аренды от обычной аренды, которая существует на сегодняшний день на рынке аренды недвижимости? Ответ Строительство таких жилых домов будет осуществляться непосредственно для сдачи в аренду, то есть у граждан появляется возможность снять квартиру не на вторичном рынке жилья, а совершенно новую и построенную для таких целей. В таком случае конкурентное преимущество такой аренды на лицо.

Ипотека и арендное жилье

• обеспечение высоких темпов строительства качественного, комфортного и доступного жилья, в том числе за счет вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых федеральных, региональных и муниципальных земель в городах, включая промышленные зоны, а также финансирования строительства объектов инфраструктуры в рамках реализации проектов комплексного освоения территории;
• повышение доступности ипотечных кредитов для граждан и снижение финансовых рисков путем формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг, внедрения электронных закладных, лучших мировых практик по раскрытию информации и иных мер;
• реализация «пилотных» проектов по строительству специализированного арендного жилья, в том числе с использованием механизмов коллективных инвестиций и выработке на этой основе предложений по дальнейшему развитию рынка арендного жилья.

Государственная программа «арендное жилье»

Заказчиком проекта выступает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, руководитель проекта - генеральный директор АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АИЖК). В ходе разработки проекта для его реализации были обозначены и разработаны:

• цели и задачи, которые направлены на улучшение жилищных условий населения страны;
• план (паспорт) проекта, который предусматривает систему финансирования, распределенную по источникам и годам;
• основные этапы реализации;
• сроки;
• ожидаемые результаты.

Проект будет реализовываться по трем основным направлениям:

1. Стимулирование жилищного строительства.
2. Развитие рынка ипотеки.
3. Развитие рынка арендного жилья.

Окончание действие проекта запланировано на 2020 год, однако в паспорте установлен прогноз и на 2025 год.

Арендное жилье

Таким образом, примеры реализации строительства доходных домов имеются, существуют предпосылки для успешного осуществления этой части программы в ряде субъектов России. В целом, планируется создание арендного жилья, стоимость найма которого будет конкурентным с рыночными ценами на аренду во вторичном жилье, в противном случае смысла в реализации проекта не будет из-за низкой инвестиционной привлекательности.

Внимание

Кроме того, предусматривается создание так называемых «пилотных» проектов, которые подразумевают государственно-частное партнерство. Только при условии государственной (региональной, муниципальной) поддержки частного сектора возможно строительства такого жилья, которое будет оптимальным по цене как для инвестора, так и для будущих арендаторов.

Создание доходных домов порождает много вопросов и споров среди экспертов и чиновников.

An error occurred.

Показать инвесторам, что это выгодное вложение», - подчеркнула Балкарова. Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы - «города, в котором всегда есть спрос».

АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта, которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».

«Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» - апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.

Комплекс градостроительной политики и строительства города москвы

А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации. Однако не все застройщики оказались столь категоричны.
Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше. Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок.

«В части инвестиций здесь выгоднее приобретение паев.

Аренда квартиры с выкупом- программа "жилье в рассрочку"

Так, например, по направлению развития рынка арендного жилья предусмотрена сдача в эксплуатацию первого пилотного проекта арендного жилья (01.10.2017), завершение пилотных проектов и принятие решение о реализации аналогичных проектов в городах-миллионниках (15.11.2020). В паспорте проекта также утвержден бюджет на 2017-2020 года. Всего за указанный период планируется затратить:

• 80 000 миллионов рублей - федеральный бюджет;
• 34 400 миллионов рублей - бюджет субъектов РФ;
• 15 819 400 миллионов рублей - внебюджетные источники (средства АИЖК, банков, инвесторов, населения).

По каждому из вышеуказанных источников финансирования паспортом устанавливается «разбивка» по годам. Паспортом приоритетного проекта не предусматривается использование средств местных бюджетов.

Важно

О преимуществах такого съёмного жилья НСН рассказала руководитель коммерческой службы АИЖК Анна Двуреченская. «Это официальный договор аренды, защищающий права обеих сторон. Такое жильё предоставляется в современных комплексах с качественной отделкой, мебелью и техникой.

Это организованная комфортная среда, где всё продумано до мелочей. Такой формат арендного жилья крайне востребован среди молодого и мобильного населения», - рассказала эксперт.

Добавлю, договор аренды будет заключаться на срок от 6 месяцев. Это первый проект официального арендного жилья АИЖК, в 2019 году можно будет арендовать жилье в МФК «Матч поинт» в районе Кутузовского проспекта.

На очереди запуск и других проектов. На сегодняшний день на уже можно оставить заявку на бронь, а в полноценном режиме сервис начнет функционировать со второй половины марта.

Госпрограмма ипотека и арендное жилье

Инфо

Что такое доходный дом Многоквартирный жилой дом, предназначенный для сдачи квартир в аренду арендаторам, именуется доходным. В настоящее время доходные дома планируется возродить в рамках реализации приоритетного проекта.

В различных регионах страны подготовлена нормативная база для осуществления строительства таких домов, а в некоторых - такое жилье уже существует. В 19 регионах России предусмотрены конкретные меры, направленные на создание наемного жилья.

В 11 из них определены ресурсы для реализации таких мер. В 8 из указанных регионов предусмотрено частичное финансирование из бюджета.

На сегодняшний день уже существует практика создания доходных домов. Например, в Республики Башкортостан реализация проектов показала стоимость аренды ниже взносов за ипотеку, однако арендная плата в квартире такого дома значительно выше рыночной.

Это связано прежде всего с тем, что целевая группа населения - возможных арендаторов - это граждане, которые не имеют возможности оплачивать ипотечные платежи, а также не готовы переплачивать за аренду выше рыночной цены. При таких условиях основной вопрос находится в плоскости возможностях государства, конкретного региона или муниципалитета поддерживать инвесторов строительства доходных домов. Сводный план (паспорт) приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» В плане проекта указаны основные его направления:

• развитие жилищного строительства;
• развитие рынка ипотеки;
• развитие рынка арендного жилья.

Каждое из них имеет этапы, контрольные точки, сроки реализации.

Госпрограмма ипотека и арендное жилье

Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» Смотреть Скачать (11.44 МБ) Приказ Минстроя России от 5 декабря 2016 г. № 897/пр «Об определении ответственного заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации за организацию проектной деятельности по направлению стратегического развития Российской Федерации «Ипотека и арендное жилье» Смотреть Скачать (65.94 КБ) Распределение субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на 2017 год на мероприятия подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015 — 2020 годы (Межбюджетные трансферты) Смотреть Скачать (18 КБ) Сводный план приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» Смотреть Скачать (73.28 КБ) Приказ Минстроя России от 8 февраля 2017 г.

Помощь молодой семье от государства 2018 в приобретении жилья

Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы - «города, в котором всегда есть спрос». АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта, которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».

« Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» - апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.
Комплекс градостроительной политики и строительства города москвы А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации.

Приоритетный проект «ипотека и арендное жилье»

Прогнозируется, что в 2018 году будет привлечено инвестиций на сумму 15 млрд. рублей для создания арендного жилья. Достижение цели планируется следующими способами:

• обеспечение максимально высоких темпов строительства, в том числе путем вовлечения в строительство неэффективно используемых земель (федеральных, региональных, муниципальных), а также путем финансирования строительства в рамках проектов комплексного развития территорий;
• увеличение доступности ипотечного кредитования для граждан, снижение финансовых рисков, внедрение электронных закладных;
• осуществление пилотных проектов по строительству специального арендного жилья, в том числе с помощью коллективных инвестиций.

Проект разработан для устранения существующей проблемы с жильем для рядовых граждан страны. Предыдущая программа «Жилье для российской семьи» с указанной проблемой не справилась.

Программа "ипотека и арендное жилье"

Внедрение электронного документооборота к тому же позволит снизить затраты на выдачу и рефинансирование ипотеки, что опять же ведет к снижению процентных ставок. Для тех, кто не планирует покупать недвижимость, проект предусматривает новые возможности цивилизованной аренды. При помощи паевых инвестиционных фондов будет финансироваться строительство арендного жилья, в том числе апартаментов.

Важно

На момент завершения проекта планируется привлечь в такие ПИФы до 65 млрд рублей. Помимо практичного решения для сторонников съемного жилья они станут инвестиционным инструментом для розничных инвесторов. Обеспечение граждан качественным, комфортным и доступным собственным или арендным жильем потребует нового подхода к девелопменту.

Государство готово помочь застройщикам путем вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых федеральных, региональных и муниципальных земель.

Программа "доступное жилье" в 2018 году

Внимание

Государство продолжает программы по субсидированию ипотеки в 2018 году, поэтому желающим взять льготный кредит будет полезно узнать условия и возможности каждого из жилпроектов. Эффективная замена С 2018 г. стартовала госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами». Ее реализация запланирована с 2018 по 2025 гг. Ранее действующая программа «Жилище», запущенная в 2015 г.

и рассчитанная до 2020 г., была свернута из-за недостаточной эффективности. Ее ключевые положения, в том числе по субсидированию ипотеки в 2018 году, включены в новую госпрограмму. Ключевыми задачами обновленной госпрограммы являются:

• увеличение объемов ввода готового жилья;
• снижение расценок на жилую недвижимость (за ориентир взята цена квартиры площадью 54 «квадрата» и средний доход за 12 мес.

Семейная ипотека и её условия в 2018 году

По желанию участники программы могут:

• купить объект недвижимости;
• приступить к строительству жилища;
• внести взнос по ипотечному займу;
• погасить жилищный кредит, если он был оформлен до 2011 года.

Если говорить о том, в чем конкретно выражается господдержка, таковая имеет вид субсидии, предоставляемой молодой семье в виде денежной суммы, рассчитанной в соответствии с установленным процентом. Ее можно направить на закрытие части стоимости процедуры по улучшению условий проживания. При этом оставшуюся сумму претендентам потребуется погасить из собственного бюджета.

В отдельных случаях семьям дополнительно предлагается сниженная процентная ставка при оформлении жилищного займа. Проектный план разработан на федеральном уровне. Однако региональные власти вправе вносить коррективы в условия программы и перечень требований к ее участникам.

Ипотека и арендное жилье

Например, повышать сумму дотации. Здесь все зависит от наполненности местного бюджета, из которого выделяются деньги. Соответственно точные положения проекта необходимо узнавать в местной администрации конкретного населенного пункта. Рекомендовано подавать заявку как можно раньше. Популярность программы привела к существенной очереди на получение дотации.
Соответственно, чем активнее начать действовать, тем быстрее появится возможность приобрести жилье на льготных условиях. Условия проекта Основной особенностью госпроекта по покупке жилья молодой семьей выступает размер субсидии. Значение зависит от количества детей, если таковые вообще имеются. Сумма дотации может составить:

1. Семья без детей.

Законодательная база российской федерации

Заемщик не только должен иметь детей, но и соответствовать следующим требованиям:

• возраст – 21-65 лет (на запланированную по графику дату последнего взноса);
• стаж – от 6 мес. для работающих по найму или как минимум годовой бизнес без убытков для ИП.

Требования к недвижимости:

• любая стадия возведения;
• договор долевого участия (ФЗ-214);
• аккредитация объекта в АИЖК.

Потребуются документы:

• паспорт (могут потребовать второй документ, подтверждающий личность – СНИЛС, права, военник, загранпаспорт и пр.);
• детские св-ва о рождении;
• трудкнижка/труддоговор;
• справка о доходах 2НДФЛ (для ИП – регистрационное св-во и декларация за последний год).

Эксперты уверены, что введенная с начала 2018 г. выплата за первого ребенка, сделает ипотечное жилье доступнее и для малоимущих семей.

Ипотека путина по указу 2018 года - кому дают под 6% и какие условия

В паспорте проекта также утвержден бюджет на 2017-2020 года. Всего за указанный период планируется затратить:

• 80 000 миллионов рублей - федеральный бюджет;
• 34 400 миллионов рублей - бюджет субъектов РФ;
• 15 819 400 миллионов рублей - внебюджетные источники (средства АИЖК, банков, инвесторов, населения).

По каждому из вышеуказанных источников финансирования паспортом устанавливается «разбивка» по годам. Паспортом приоритетного проекта не предусматривается использование средств местных бюджетов. Важно О преимуществах такого съёмного жилья НСН рассказала руководитель коммерческой службы АИЖК Анна Двуреченская. «Это официальный договор аренды, защищающий права обеих сторон. Такое жильё предоставляется в современных комплексах с качественной отделкой, мебелью и техникой. Это организованная комфортная среда, где всё продумано до мелочей.

Так, указанное АО осуществляет вовлечение в строительство федеральные, региональные и местные земли, осуществляет деятельность по привлечению инвесторов (в том числе с помощью выпуска ипотечных ценных бумаг). В рамках осуществления строительства арендного жилья АИЖК будет выступать в качестве основного инвестора, использовать инструмент коллективных инвестиций. Средства АИЖК указаны как один из источников внебюджетного финансирования рассматриваемого проекта.
В дальнейшем возможна корректировка и обновление задач и направлений деятельности АО. Таким образом, по сути АИЖК выступает в качестве исполнителя всего проекта. Перед агентством поставлен ряд задач и определены инструменты, с помощью которых цель проекта должна быть достигнута.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

В целях решения жилищного вопроса российских граждан государство внедряет различные программы, которые не всегда оказываются эффективными. До марта 2017 года в стране действовал социальный проект, результаты которого были признаны неудовлетворительными. Результатом стало внесение поправок и разработка новой редакции документа, который содержит перечень мероприятий для обеспечения граждан жильем с качествами доступности и комфортности. В число новых подпрограмм вошел проект, который был признан приоритетным и получил название «Ипотека и арендное жилье».

Перечень целей и основных задач

Целью разработки проекта «Ипотека и арендное жилье» стала разработка мероприятий для улучшения условий проживания российских граждан за счет ввода в эксплуатацию большего числа жилых объектов с одной стороны и стимулирования спроса на недвижимость с другой.

Паспорт проекта говорит о вводе в 2018 году 88 млн. квадратных метров жилой площади, к 2020 году показатель должен вырасти до 100 млн.

В целях обеспечения востребованности строящегося жилья планируется выдача кредитов, объем которых в 2018 году должен составить 1 200 000 ипотечных займов. В 2020 году прогнозируется привлечение инвестиций на сумму не менее 15 млрд. рублей, значительная часть из которых будет потрачена на создание фонда арендной недвижимости.

Для достижения поставленных целей должны использоваться следующие инструменты:

• обеспечение предельно высокой скорости возведения жилых объектов, в том числе за счет вовлечения неэффективно используемых земель, финансирования программ для комплексного развития территорий;
• формирование доступности ипотеки для населения, максимальное снижение различных видов рисков, разработка инструмента электронных накладных;
• внедрение новых опытных проектов в области возведения наемного жилья, использование возможностей коллективного инвестирования.

Разработка программы была призвана устранить недостатки предыдущего проекта по решению жилищного вопроса. Проект носит массовый характер и имеет не точечную направленность, а касается всех российских граждан.

Понятие «доходный дом» появилось впервые в рамках программы. Под ним понимается обычное многоэтажное строение с квартирами, которые предназначены для сдачи в аренду. Такие проекты имели место в истории нашей страны и целью новой программы стало возрождение этой практики.

В некоторых российских регионах уже проведены работы по подготовке нормативной основы для возможности возведения доходных домов, в ряде областей такие жилые объекты уже построены. На текущий момент ситуация выглядит следующим образом:

• 19 регионов имеют перечень разработанных конкретных мер в отношении возведения арендного жилья;
• 11 областей определились с ресурсами для возможности осуществления мероприятий;
• 8 регионов получили возможность финансирования проектов из бюджетных средств.

Некоторые регионы подвели первые итоги внедренных проектов. Например, в Башкортостане ход реализации программы показал, что арендная плата за найм построенного жилья ниже ипотечных взносов при условии оформления кредита на аналогичный объект. При этом в сравнении с рыночной стоимостью наемной недвижимости выявлено превышение. Первые результаты реализации программ дают предпосылки для успешного их воплощения в будущем на всей территории России.

В ходе внедрения пилотных проектов планируется совместное участие государства и частного бизнеса. Возможность государственной поддержки на уровне регионов и муниципальных образований дает возможность получения оптимальной стоимости жилой недвижимости, которая будет приемлема как для инвесторов, так и для потенциальных арендаторов.

При этом вопросы строительства доходных домов вызывают множество споров и различных точек зрения, как в среде чиновников, так и экспертов в области строительства. Наиболее сложным является то, что значительная част населения страны сегодня не в состоянии оформить ипотеку из-за низкого уровня дохода и невозможности оплачивать кредит. В такой ситуации невозможно говорить о том, что в будущем они окажутся способными выплачивать арендные платежи, тем более если они окажутся выше рыночных. В такой ситуации взгляды будут направлены в сторону государства, и его возможности оказывать поддержку при возведении доходных домов.

Что входит в планы проекта?

• сфера строительства жилья;
• рынок ипотечного кредитования;
• наемное жилье.

Развитие перечисленных направлений предполагает наличие определенных этапов, точек контроля и сроков реализации. Для первых опытных проектов срок завершения был установлен в виде 1 октября 2017 года. Для городов с миллионным населением этот срок продлен до 15 ноября 2020 года.

Паспорт проекта имеет одобренный бюджет на период с 2017 до 2020 года. В планах предусматривается следующее соотношение расходов:

• федеральный бюджет - 80 млн. рублей;
• субъекты РФ - 34,4 млн. рублей;
• источники вне бюджета -15,8194 млн. рублей.

Последний пункт предполагает поступления от АИЖК, кредитных организаций, частных инвесторов и населения. Разбивка бюджета существует не только в рамках периода, но и отдельно по годам. В рамках программы не предполагается использование возможностей местного бюджета, поэтому основная надежда возлагается на АИЖК, население, банки и инвесторов. В плане оговорено, что при успешной реализации проекта доходных домов срок программы может быть продлен до 2025 года.

Руководить проектом и отвечать за его успешную реализацию будет АИЖК в лице генерального директора. Организация будет вовлекать в строительство невостребованные в настоящий момент земли. В ее круг задач входит привлечение инвесторов, в том числе с использованием инструмента ценных бумаг. Планируется, что АИЖК будет выступать в качестве основного инвестора, который будет использовать возможности коллективных инвестиций.

Результаты внедрения проекта позволят оценить эффективность действия программы и ее жизнеспособность. В рамках программы планируется достичь следующих успехов:

• вовлечь в область жилищного строительства земли федерального значения по площади равных 13 500 га;
• ввести в эксплуатацию не менее 20,4 млн. квадратных метров жилой площади;
• внедрить электронный формат ипотеки;
• достичь успешной реализации пилотных проектов.

АИЖК назначен в роли исполнителя проекта, перед организацией определен перечень задач и возможные инструменты для достижения в ближайшем будущем поставленных целей. Планируется, что в ходе реализации программ будут производиться корректирующие мероприятия и обновляться список задач.

Развитие направлений

В направлении развития сферы строительства жилой недвижимости планируется масштабное возведение объектов в центрах городов, в которых будут проживать в среднем 250 000 человек. Участки земли, на которых планируется возведение арендной недвижимости, будут полностью благоустроенны, включая необходимую инфраструктуру. В целях реализации проектов планируется ежегодно выделять средства федерального бюджета в объеме 20 млн. рублей.

В целях развития рынка ипотечного кредитования планируется обеспечить равный доступ кредитных организаций к инструменту долгосрочного кредитования, предполагающего выпуск ценных бумаг. За счет внедрения электронного формата ипотеки планируется существенное сокращение временных затрат.

Для развития рынка арендуемого жилья в планах стоит создание Единого института, задачами которого станет управление паевыми фондами с целью возможности привлечения коллективных инвестиций. Планируется использование наиболее эффективных практик мира в области налогового стимулирования. Большие надежды возлагают на успешное воплощение пилотных проектов для создания фонда съемного жилья.

Заключение

Несмотря на неудачи прошлой программы по решению жилищного вопроса граждан нашей страны попытки создания нового проекта продолжаются. Новая попытка предполагает ряд нововведений в виде программы, получившей название «Ипотека и арендное жилье», в рамках которой разработан план мероприятий до 2025 года. Эффективная реализация намеченных планов и жизнеспособность программы будет способствовать развитию сектора строительства, сферы ипотечного кредитования и развитию арендной жилой недвижимости.

О том, сколько стоит снимать жилье у государства, на каких условиях, и как на этом можно заработать, рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова в ходе VIII Финансового форума по недвижимости.

«Уже сейчас 4 млн семей в России арендуют жилье. Это 150 млн квадратных метров, почти 4% жилищного фонда. Квартиры часто снимают без договоров, в частном секторе, в обход бюджета. Права арендаторов по таким договорам не защищены», - заметила Балкарова.

Более того, согласно опросу, который провел ВЦИОМ, из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн семей готовы арендовать жилье, заметила она.

«Мы хотим показать людям, каким может быть стандартное арендное жилье. Показать инвесторам, что это выгодное вложение», — подчеркнула Балкарова.

Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы — «города, в котором всегда есть спрос». АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта , которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».

«Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» — апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.

Арендное жилье дешевле ипотеки

Как отметила управляющий директор АИЖК, авторы проекта постарались создать максимально широкую «продуктовую линейку»: в наличии апартаменты от 25 до 84 «квадратов». Все «номера» типовые: сдаются с мебелью и техникой. Стоимость начинается с 36 тыс. рублей в месяц. При заселении арендаторам придется оплатить первый месяц проживания и страховой депозит. В эту сумму входят круглосуточные консьерж и охрана. «Коммуналку» придется оплачивать отдельно, по счетчикам, согласно московским тарифам. За дополнительную плату можно будет заказать уборку «номера».

Заезжать в апартаменты можно с домашними животными и детьми. Сроки договора варьируются от двух месяцев до нескольких лет, но, как призналась Балкарова, рассчитывают, в основном, на долгосрочные договоры - год-два. На период аренды можно оформить временную регистрацию.

В целом в портфеле АИЖК сейчас около 70 тыс. «квадратов». Это три проекта в Москве. Первый уже запущен. Остальные московские доходные дома будут открываться по мере готовности - в 2018-2019 годах. Что касается других регионов, Балкарова не стала уточнять, где именно реализуются подобные «пилоты» и в какой они стадии готовности.

Другая сторона арендного вопроса - работа с инвесторами. Долгое время вопрос создания фонда арендного жилья тормозился именно по причине нежелания инвесторов вкладывать деньги «вдолгую». На этот раз АИЖК решили привлечь других инвесторов.

«Все наши проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды. Это значит, что под управлением государственной УК мы будем предлагать инвесторам, в том числе, частным лицам, новый финансовый продукт - паи такого фонда. Это инструмент, который позволит людям уже сейчас получать текущий доход от того, что недвижимость сдается в аренду, и участвовать в росте стоимости недвижимости», - заметила управляющий директор АИЖК.

Паи выставят на продажу уже в текущем году. По словам Балкаровой, инвестору не обязательно будет иметь на руках сумму, сопоставимую с ценой покупки квартиры. Он может приобрести паи на ту сумму, которая у него есть: 100, 300 тыс. рублей, и получать доход не от одной квартиры, которую нужно еще выгодно сдать, а от диверсифицированного пула квартир.

Несмотря на интерес со стороны государства, застройщики к подобным проектам по-прежнему равнодушны. «Мы проанализировали обычную модель: взяли участок в 20 тыс. „квадратов“ и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу. Доходность по жилью, даже на падающем рынке, - это 4 года, по аренде - 17 лет, - рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. - Очевидно, что инвестору выгоднее продавать жилье по себестоимости, чем с отрицательной доходностью пускаться в арендную историю. Поэтому все, у кого на руках сейчас есть ГПЗУ с отметкой „жилая застройка“, никогда не будут строить арендное жилье».

Покупать квартиры уже невыгодно

По словам Цветковой, если государство ставит развитие рынка арендного жилья своим приоритетом, есть меры, которые позволят сделать продукт для застройщиков более инвестиционно привлекательным. Например, освобождение от налога на землю или на имущество на первые годы функционирования арендного жилья. Снижение платежа за изменение вида разрешенного использования земли. А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации.

Однако не все застройщики оказались столь категоричны. Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше.

Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок. «В части инвестиций здесь выгоднее приобретение паев. Это другая экономика, другой тип инвесторов, который настроен на долгосрочный доход», - согласилась она.

При этом Балкарова подчеркнула, что само понятие арендного жилья в Жилищном кодексе уже существует, и предусматривает запрет на продажу недвижимости по частям. Есть продвижение и в части преференций. Например, в Москве, в законе о налоге на имущество предусмотрены льготы по наемным домам.

Однако, по мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, не стоит смотреть на арендное жилье с позиции доходности. «Может, стоило бы вернуться в те времена, когда арендное жилье было преимущественно ведомственным, поскольку, если руководствоваться соображениями окупаемости, то „двушка“ должна стоить не меньше 70 тыс. рублей в месяц — сумма, вполне сопоставимая с ипотечным платежом за период, который позволяет выкупить жилье, а не только арендовать», - аргументировал он.

В то же время, как подчеркнул глава Минстроя Михаил Мень, в теории определить, насколько новый формат будет востребован инвесторами и арендаторами, сложно. Нужно пробовать. В частности, в ходу могут оказаться такие форматы как аренда с возможностью выкупа.